12 июля 2024 года по инициативе одного из собственников жилого помещения и паркинга на Оптиков 34к1 прошла встреча в головном офисе ООО «УК «Легенда Комфорт» по вопросу начисления платы за тепловую энергию с учетом предписания Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 15.09.2023 №12/109/23-Н-р (далее – Предписание). Во встрече приняли участие Управляющая МКД на Оптиков 34к1, специалист по расчетам, специалист по эксплуатации УУТЭ ИТП МКД и один из собственников МКД.

В рамках встречи обсуждались вопросы:

1. Корректность перерасчета ГУП «ТЭК СПб» по Предписанию и текущих начислений за теплоснабжение паркинга после декабря 2023 года;
2. Статьи учета и контроля тепловой энергии по Договору УК с ГУП «ТЭК СПб» с перечнем узлов учета и их оснащением;
3. Уточнение жилых и нежилых площадей по паспорту МКД и участвующих в расчетах;
4. Наличие исходных данных для актов сверки и начислений в платежках собственникам МКД (отчеты с УУТЭ, показания ИПУ жилых и коммерческих помещений, расчеты по нормативам для помещений без приборов учета);
5. Идентификация в платежках УК «Легенда Комфорт» УУТЭ и корректность отображения справочной информации по суммарному потреблению за теплоноситель и ГВС.

По итогам встречи отмечено:

1. УК проинформировала о подаче апелляционной жалобы на Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11 июня 2024 г. по делу № А56-122684/2023.
2. Доводы ГЖИ, изложенные в Предписании, по существу направлены на переоценку верно установленных договорными отношениями обстоятельств и фактических отношений сторон по действующим договорам поставки теплоресурсов (учитывая наличие нескольких договоров с ГУП «ТЭК СПб» для одного МКД) и реализованных проектных решений МКД, не противоречащих постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила №354). В соответствии с Предписанием ГУП «ТЭК СПб» произвел перерасчеты собственникам жилых помещений за ОДН (СОИ), при этом в одностороннем порядке исключил наличие узла учета тепловой энергии на паркинг, построенного отдельно в соответствии с условиями на подключение, выданными самим же ГУП «ТЭК СПб», и проведя перерасчет за поставленное тепло паркинга на основании расчетного определенного объема по формуле 3(7) Приложения 2 п. 42 ПП 354. Выборочный анализ данных по актам сверки за потребление теплоэнергии паркинга показал многократное превышение начисленного объема от измеренного на УУТЭ ИТП5 (ноябрь 2023 – Акт сверки 60.45 Гкал, а по УУТЭ - 0.0 Гкал; декабрь 2023 - Акт сверки 174.09 Гкал, а по УУТЭ - 14.93 Гкал; май 2024 - Акт сверки 60.45 Гкал, а по УУТЭ - 10.02 Гкал; июнь 2024 - Акт сверки 123.15 Гкал, а по УУТЭ - 1.3 Гкал). При этом УК, ответственная за поставку теплоресурса по Договору, вынуждена выставлять эти объемы собственникам паркинга, одновременно не подписывая с октября 2023 акты сверки с ГУП «ТЭК СПб». Таким образом, с учетом искусственного увеличения объема тепловой энергии для паркинга и повышенного тарифа на тепловой ресурс по статье «прочие» для нежилого помещения ГУП «ТЭК СПб» получает дополнительный «сверхдоход» за не поставленный по факту ресурс.

Согласно п. 11 ПП №1034 «В случае если к тепловой сети, отходящей от источника тепловой энергии, подключен единственный потребитель тепловой энергии и эта тепловая сеть принадлежит указанному потребителю тепловой энергии на праве собственности или ином законном основании, по соглашению сторон договора допускается учет тепловой энергии по показаниям прибора учета, установленного на узле учета источника тепловой энергии». Собственником МКД отмечена необходимость взаиморасчетов по паркингу на основании УУТЭ ИТП5 согласно действующего Договора.

При этом, «общедомовой прибор учета тепловой энергии» на вводе в дом, который повсеместно упоминается в переписке и который бы учитывал совместное потребление тепловой энергии жилыми, коммерческими помещениями и паркингом, проектными решениями не предусмотрен; жилые помещения, коммерческие помещения и паркинг МКД отапливались отдельно, следовательно, плата собственников жилых помещений, коммерческих помещений и паркинга по услуге теплоснабжения рассчитывалась раздельно с учетом положений нескольких действующих договоров с ресурсоснабжающей организацией.

2. Система отопления нежилого помещения 22-Н (паркинг) смонтирована автономно, с сетями теплоснабжения жилых и коммерческих помещений не соединяется, подача и отдача тепловой энергии осуществляется по отдельным тепловым контурам согласно схеме теплоснабжения (Приложение №10 к договору от 01.02.2019 № 22573.037.9 между ГУП «ТЭК СПб» и ООО «УК «Легенда Комфорт» (далее – Договор). Предметом Договора является поставка Коммунального ресурса в точку поставки в целях содержания общего имущества объекта теплоснабжения, а также оказания коммунальных услуг потребителям, являющимся собственниками площадей, предназначенных в многоквартирном доме для размещения транспортных средств (машиноместа, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документаций). При этом проектом МКД предусмотрена также подготовка ГВС на теплообменниках ИТП1 и ИТП3. Это отдельная коммунальная услуга, которая рассчитывается с учетом уже поставленного ГУП «ТЭК СПб» тепловой энергии и напрямую влияет на корректность определения тепловой энергии собственникам паркинга. Определение платы за отопление путем суммирования показаний пяти УУТЭ при разделении в соответствии с проектным решением тепловых контуров и отдельного расчета на «подогрев ГВС» ведет к учету в размере платы площади тех помещений, которые системой не отапливались. При этом не учитывается различия температур в разных тепловых контурах для отопления помещений дома в отопительный период. Таким образом, перерасчет ГУП «ТЭК СПб» и новый порядок начислений с декабря 2023 года, приводит к оплате тех услуг по теплоснабжению, которые собственниками парковочных мест получены не были.

Отмечена необходимость актуализации положений Договора ООО «УК «Легенда Комфорт» с ГУП «ТЭК СПб» с учетом реализации Предписания и наличия отдельных прямых договоров с ООО «УК «Легенда Комфорт», собственниками жилых и коммерческих помещений, имеющих отдельные положения по расчетам с собственниками помещений, и не позволяющих осуществлять контроль за правильность начислений в рамках предписания ГЖИ. При этом в рамках действующего законодательства имеется возможность на основе тщательного экономического анализа, предполагающего проведение соответствующих расчетов в соответствии с проектными решениями на МКД (прошедшими все экспертизы и согласования), установить специальный порядок исчисления размера платы за коммунальную услугу по отоплению для собственников паркинга.

3. Собственником МКД отмечено отличие суммарной площади нежилых помещений согласно паспорту МКД и участвующих в расчетах (справочная информация в платежках), требующая пояснений УК.
4. В соответствии с п. 5.4.1 Договора УК ежемесячно направляет в ГУП «ТЭК СПб» распечатки с УУТЭ ИТП 1-5, после проверки которых они заверяются печатями и возвращаются в УК. При этом отмечено, информация о суммарном потреблении тепла и ГВС по собственникам МКД (измеренная ИПУ и расчетная), заверенная ГУП «ТЭК СПб» не предоставляется в УК в нарушение п. 5.4.2 Договора. Отмечена необходимость организации с ГУП «ТЭК СПб» на постоянной основе в соответствии с Договором обмена и подтверждения информацией об УУТЭ, ИПУ и расчетных значений с возможностью участия в сверках уполномоченных представителей МКД.
5. Отмечена необходимость отражения в платежках УК идентификационных номеров всех УУТЭ ИТП 1-5, участвующих в расчете составляющей ОДН по теплоснабжению, и общего расхода ИПУ ГВС МКД, влияющего на перерасчет расхода тепловой энергии с учетом нагрева холодной воды в теплообменниках ИТП до нужной температуры ГВС с учетом части тепла, поставляемого в ИТП 1 и ИПТ 3.
6. Собственником МКД доведена до УК информация о корректировке ГУП «ТЭК СПб» в марте 2024 собственникам квартир объема тепла на ГВС (подогрев воды) в сторону увеличения с одновременным уменьшением на эту величину объема теплоснабжения, предоставив в качестве разъяснений как «сбой в программе начислений» в феврале 2024 года. При этом сама величина корректировки свидетельствует о периоде в несколько лет с учетом оценки собственником величины таких начислений за один месяц. Если напрямую количество тепла на подогрев воды не измеряется, а рассчитывается, исходя из коэффициентов и нормативов, то дополнительный объем тепла со знаком плюс для собственников квартир всего МКД по услуге «подогрев ГВС», одновременно с корректировкой на эту же величину объема тепловой энергии за отопление в минус, требует отдельного уточнения УК с ГУП «ТЭК СПб» с учетом уже выставленного объема в адрес УК в декабре 2023 года и фигурировавшего в арбитражном суде.

По итогам встречи Стороны подтвердили некорректность перерасчета ГУП «ТЭК СПб» за поставленный теплоресурс и необходимость продолжения оспаривания его через суд, а также необходимость учета показаний УУТЭ ИТП 5 при взаиморасчетах с собственниками паркинга в рамках действующего Договора.