1 февраля прошла онлайн-встреча представителей УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» с собственниками машиномест на Оптиков, 34. Ключевой темой повестки стал вопрос о доначислении платы за тепловую энергию за предшествующий период с октября 2020 г. по май 2023 г. (перерасчет доли за ОДН) и предстоящий суд с ГУП «ТЭК СПб». Для того, чтобы жители смогли получить открытые и экспертные комментарии по поводу сложившейся ситуации, во встрече приняли участие генеральный директор управляющей компании, ведущий юрисконсульт, главный бухгалтер, директор по клиентским отношениям, управляющий ЖК и представитель технической службы. Всего в мероприятии приняли участие 65 человек.

Модератор встречи Дмитрий Боголюбов, директор по клиентским отношениям, поприветствовал всех слушателей, представил спикеров встречи и поблагодарил собственников за направленное 19 января коллективное обращение, которое послужило одной из ключевых причин для встречи, поскольку остро подсветило потребность – создать единый информационный контекст для собственников и УК, прояснить сложившееся непонимание и обозначить возможные перспективы.

В начале встречи управляющий объектом Наталья Поспехова напомнила слушателям, что 11 января в офисе УК состоялась встреча специалиста по расчетам с Советом дома и собственниками паркинга. На встрече были предоставлены все имеющиеся на данный момент документы от ГУП ТЭК: счета и акты за потребленные энергоресурсы за 3 года, письмо с просьбой принять акты выполненных работ, а также письмо с претензией погасить задолженность. Кроме того, специалистами УК были предоставлены ответы на вопросы, поступившие по итогам встречи. С ответами можно ознакомиться по ссылке.

Ведущий инженер-теплотехник Александр Синькевич объяснил, как работает система теплоснабжения на Оптиков, 34. Дом оборудован 5-ю ИТП: 2-й и 4-й теплопункты отвечают за отопление и ГВС в некоммерческих и нежилых помещениях, 1-й и 3-й – за жилые помещения, 5-й ИТП обеспечивает теплоснабжение паркинга. Каждый тепловой пункт оборудован отдельным узлом учета энергоресурсов: в каждом шкафу узла учета расположен модем, по которому УК осуществляет мониторинг показаний и их корректность. Также в каждом узле учета находится и модем от ГУП ТЭК, где ресурсоснабжающая компания видит те же показания, что и мы. УК тщательно следит за исправностью работы приборов учета, сдаёт их на поверку каждые 4 года и принимает выездные проверки со стороны ГУП ТЭК, поэтому мы гарантируем корректность показаний по приборам учета. Сами же отчеты о потребленной тепловой энергии мы формируем 23 числа каждого месяца, проверяем на достоверность, сравниваем с аналогичным периодом за предыдущий год и передаем в ГУП ТЭК. В свою очередь, специалисты теплоснабжающей компании проверяют наш отчет, сравнивают с их отчетом и возвращают нам бумажный отчет УК с печатью ГУП ТЭК, что свидетельствует о том, что он принят к начислению оплаты. Все отчёты хранятся в УК, желающие могут с ними ознакомиться. Кроме того, 2 февраля для собственников паркинга была проведена экскурсия в ИТП №5, где присутствовавшие смогли увидеть показания приборов учета.

Главный бухгалтер Ирина Мажорова в продолжение темы напомнила, что собственники жилых помещений с 2019 года перешли на прямые договоры потребления коммунальных услуг с РСО (в т.ч. с ГУП ТЭК), а собственники паркинга остались потребителями коммунальной услуги, предоставляемой управляющей компанией, поэтому договор на отопление паркинга заключен между УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» и ГУП «ТЭК СПб». ГУП «ТЭК СПб» по итогам проверки Государственной жилищной инспекции получило предписание, на основании которого произвело перерасчет в отношении всего многоквартирного дома. Перерасчет коснулся всех собственников МКД. Так, для собственников жилых помещений была пересчитана в сторону уменьшения плата за тепло за трехлетний период. При этом в адрес УК были выставлены доначисления в адрес собственников помещения 22-Н (паркинга) за соответствующий период. Конкретных показателей объемов всех средств измерения по многоквартирному дому, с помощью которых было бы возможно проверить корректность доначисления, представлено не было. Согласно данным актам за собственниками паркинга образовалась задолженность в размере 13 654 120, 53 руб.

Далее хронология событий была следующая. В целях защиты интересов собственников УК сразу же отреагировала, направив ГУП ТЭК письменное обращение с информированием о том, что все расчеты производились в строгом соответствии с отчётами (исх.№ и768-11/23). Ответа на данное обращение не последовало. 9 ноября 2023 г. УК направила в ГУП ТЭК ещё одно подробное обращение (№И782-11/23) с просьбой предоставить расшифровку по начислениям тепловой энергии с октября 2020 г. по май 2023 г. На повторное обращение ответа так же не последовало.

Однако 21 ноября 2023 г. со стороны ГУП ТЭК по системе электронного документооборота в адрес УК было направлено два документа:

1) письмо (исх.58-14/60392 от 20.11.2023) с требованием принять к учету корректировочные счета-фактуры с октября 2020 г. по май 2023 г. по перерасчету потребленной тепловой энергии по договору теплоснабжения на встроенное помещение в связи с предписанием ГЖИ от 15.09.2023 № 12/109/23-Н-р (предписание ГЖИ о перерасчете инициировано обращением собственников МКД на Оптиков 34);

2) претензия (исх.№ 58-08/6800) с датой от 3 ноября 2023 г. (т.е. на 3-й день после отправки корректировочных актов), в которой потребовал погасить задолженность в срок не позднее 30 календарных дней.

13 декабря 2023 г. мы получили долгожданный ответ от ГУП ТЭК (№58-12/63850 от 06.12.2023 на И782-11/23), в котором ресурсоснабжающая организация предоставила расшифровку расчета платы для нежилого помещения – паркинга (22-Н) в МКД по адресу ул. Оптиков 34А только за апрель 2023 г. с приложением расчета, но без приложения затребованной информации (показания индивидуальных приборов учета тепловой энергии по всем жилым и нежилым помещениям, отдельно за каждый месяц с предоставлением информации об индивидуальных объемах потребления тепловой энергии не предоставлены). В своем письме ГУП ТЭК указывает, что расчет платы за тепловую энергию на содержание общего имущества осуществляется исходя из площади всех помещений, входящих в состав общего имущества МКД. Т.е. другими словами: до момента обращения собственников МКД в ГЖИ и затем последовавшего перерасчета со стороны ГУП ТЭК, объем потребления тепла на общедомовые нужды рассчитывался на жилые и нежилые помещения. Но по предписанию ГЖИ ГУП ТЭК был вынужден сделать перерасчет, включив в общую площадь расчета ещё и площадь паркинга.

Таким образом, начисления по жилым помещениям уменьшились на сумму около 7 млн руб., а образовавшаяся сумма доплаты была выставлена на собственников паркинга. Корректировка производилась исходя из объема потребления, а не исходя из суммы. Разница корректировки в сумме возникла из-за разницы тарифов между жилыми и нежилыми помещениями, поэтому задолженность в 13 млн относится только к паркингу. Кроме того, ГУП ТЭК предоставил расчёт только за апрель 2023 года, что на сегодняшний день не позволяет нам получить полное представление о расчётах. Кроме того,13 декабря 2023г., не дожидаясь ответа на претензию в установленный срок (30 календарных дней) ГУП ТЭК направил исковое заявление в Арбитражный суд, которое было принято к производству, а 11 января 2024г. УК получило от ГУП ТЭП требование об уплате неустойки за просрочку платежей.

18 января 2024г. УК в третий раз обратилась в ГУП ТЭК и повторно запросила о предоставлении информации об объемах потребления и других необходимых для проверки расчетов исходных данных. 1 февраля УК направила в ГУП ТЭК ещё один запрос. Обратной связи от ресурсоснабжающей организации на момент публикации данного сообщения не поступило.

Несмотря на образовавшуюся ситуацию УК, как посредник между ГУП ТЭК и собственниками в соответствии с ч.1 ст.161 ЖК РФ, п.14 Правил № 354 и должна обеспечивать гражданам, проживающим в МКД предоставление коммунальных услуг. Кроме того, согласно Жилищному кодексу РФ все собственники помещений в многоквартирном доме обязаны не только нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39, пп. 1 и 2 ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 158). Также согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. Т.е. собственники помещениями паркинга, имеют долю владения от общей площади помещения паркинга, а общая площадь паркинга имеет долю вправе общей собственности МКД, то все дольщики несут бремя содержания общего имущества. В соответствии с действующим жилищным законодательством (п.1,2 ЖК РФ, Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) УК обязана производить начисление платы за коммунальные услуги и выставлять потребителям для оплаты платежные документы в установленные сроки. При этом в случае изменения выставленных объемов на теплоснабжение МКД УК должна отразить сумму перерасчета в платежных документах текущего периода.

Объясняем формулу, по которой УК произвела расчет платы за отопление на помещение паркинга в квитанции января 2024г. (объемы за декабрь 2023 г.):

Размер платы за КУ по отоплению = VTЭ / S общ. * S пом. * ТТ

где:

VТЭ - Объем тепловой энергии на отопление, выставленный ресурсоснабжающей организацией ГУП «ТЭК СПб» по актам потребления

Sобщ. - Общая площадь паркинга

Sпом. - Площадь машиноместа

ТТ - Тариф на тепловую энергию, установленный на основании Распоряжения Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 19.12.2018 года № 252-р.

Таким образом, размер платы на 1 машиноместо, площадью 32,7кв.м. составил 3 925,26 руб.= (154,06 + 134,02) / 8 206,70 * 32,70 = 1,14773 Гкал = 1,14773 * 3 420,02

Процедура отзыва квитанции действующим законодательством РФ не предусмотрена. В случае, если истец (ГУП ТЭК) не сможет доказать в суде заявленные требования и не сможет подтвердить предъявленные объёмы на теплоснабжение, УК отразит сумму перерасчета в сторону уменьшение платы за коммунальные услуги на отопление в квитанции на дату вступления в законную силу решения.

Ведущий юрисконсульт Мария Максимова, в свою очередь, прокомментировала ситуацию по иску в адрес УК. В ноябре ГУП ТЭК направил в УК досудебную претензию в адрес УК о взыскании суммы перерасчета за тепловую энергию, поскольку информация о расчетах и объемах потребления благодаря которым можно бы было проверить суммы в представленных ГУП ТЭК актах по прежнем отсутствовали. Удовлетворить требования ГУП ТЭК не представлялось возможным. В декабре 2023 г. ГУП ТЭК подал исковое заявление в суд. Первое предварительное судебное заседание назначено на 20 марта. Дело № А56-122684/2023. Никаких иных заседаний и встреч сторон ещё не проводилось. Согласно определению, истец ГУП ТЭК по требованию суда должен провести сверку начислений с УК до 5 марта, по результатам которой у нас должна появиться полная помесячная фактура и возможность проверить корректность начислений. В случае, если предоставленные данные по сверке нас не удовлетворят, мы будем продолжать запрашивать необходимую информацию через суд.

Ситуацию с судом мы рассматриваем как возможность получения исчерпывающей информации для проверки проведенных расчетов ГУП ТЭК, кроме того, как возможность борьбы за изменение тарифа в рамках категории потребителей паркинга, т.к. существует различная судебная практика на данный счет, в отличие от односторонней позиции ГУП ТЭК и Комитета по тарифам. В случае если суд встанет на нашу стороны, то сумма благодаря применению тарифа «для населения» существенно сократится, что повлечет перерасчет выставленной суммы собственникам со стороны УК.

Обращаем внимание, что процедура рассмотрения гражданских дел открытая, в связи с чем мы приглашаем инициативную группу от собственников при желании присутствовать на судебных заседаниях. Информацию о дате и времени всех судебных заседаний мы будем сообщать дополнительно. Путь в суде, возможно, предстоит долгий, но мы готовы идти до конца, чтобы отстоять интересы собственников.

В завершение встречи генеральный директор управляющей компании Наталья Бугаенко ещё раз обратила внимание слушателей, что общий объем теплопотребления в доме не изменился, корректировка произошла в порядке распределения объемов на общедомовые нужды между собственниками дома. Раньше владельцы паркинга не участвовали в распределении ОДН, но по итогам инициативы собственника дома, обратившегося вжалобой на начисления ГУП ТЭК в ГЖИ, последняя выдала предписание о корректировке расчетов, что послужило следствием цепочки перерасчетов. УК продолжит разбираться во всех обстоятельствах по данному вопросу, обеспечивая полную информационную прозрачность перед собственниками. В тот момент, когда будет вынесено судебное решение, мы будем готовы его исполнить и выполнить перерасчеты на его основании. До тех пор, пока решения суда нет, УК обязана продолжать выставлять счета с корректировкой как оператор между ресурсоснабжающей организацией и владельцами паркинга. В случае неоплаты счетов УК вправе начислять потребителям пени только с момента выставления квитанции, т.е. после 10 января. Если у собственников есть законные основания, то они могу обратиться в управляющую компанию для возможного обсуждения перерасчета или реструктуризации счета по задолженности.

Прошедшая онлайн-встреча не является последней, поскольку и УК, и собственники будут отстаивать общую позицию в суде. Поэтому мы по-прежнему открыты к диалогу с владельцами паркинга, чтобы сформировать совместные конкретные шаги для разрешения сложившейся ситуации.